REIQ合同第八解-海外人士买房，您需要了解的FIRB问题都在这里
专题导读
REIQ是Real Estate Institute of Queensland的简称，REIQ CONTRACT是澳洲昆士兰房地产研究所编写的合同，常用于昆士兰洲的二手房买卖。所以了解合同对您在昆士兰州购房或卖房至关重要，本专题会有10期内容，带大家来了解一下REIQ的基本合同。本文为第八期。
专题文章目录：
07 首套房业主补助金 First Home Owner Grant
08 海外人士购房(上) 外国投资审查委员会 (Foreigner Investment Review Board)及FIRB申请的简单介绍
01
前言
海外人士在澳洲买房，无论是土地(Vacant Land)，楼花(Off-the-Plan),新房（New Dwellings）或二手房（Established Dwellings），都需要经过澳洲外国投资审查委员会的批准（FIRB Approval)。
其中在REIQ合同中规定，如果买家是海外人士，拿到FIRB的批准是买家自己的义务，跟卖家无关。所以，如果买家知道自己需要申请FIRB的批准，一定要在合同里添加FIRB条约。
02
FIRB涉及的三个申请主体
什么是海外人士，海外公司和海外信托。
海外人士是指不是澳洲永久居民（PR）或澳洲公民（Citizen）的人。如果是夫妻双方一起购买房产，一方是海外人士，另一方不是，那需不需要申请FIRB则取决于他们对该房产的持有方式。如果他们选择共同持有（Joint Tenants），则不需要申请FIRB，如果他们是按比例持有（Tenants in Common），则需要申请FIRB。请参看过往文章，什么是共同共有与按份共有。
海外公司的定义，当公司只有一个股东是海外人士的时候，该股东的股份超过或等于20%，当公司有两个及以上的股东是海外人士的时候，他们的总股份超过或等于40%，则该公司被定义为海外公司。
海外信托的定义，当信托中有一个受益人是海外人士时，该受益人的受益权益超过或等于20%，当信托有两个及以上的受益人是海外人士的时候，他们的总受益权益超过或等于40%，则该信托被定义为海外信托。
03
申请费用与周期
FIRB的申请费是根据合同的价格来决定的，如果合同价格在100万以下，则申请费是$5,800.00.如果合同的价格是100万到200万，则申请费是$11,700.00。以此类推，会随着合同价格的上涨而上调，并且每年都会进行小幅度的上调。
在购买二手房的时候，很多买家都会担心申请周期的问题，因为疫情的影响，现在的申请周期从一个月延长到了半年，他们担心长时间的申请周期会遭到卖家的拒绝，从而错失了这个投资机会。其实，每一个案子的申请周期都是根据个案来决定的。
一般来说，我们律师会帮助客人递交申请，在递交后客人需要把申请款转到FIRB的指定账户，一旦他们收到申请费，他们才会开始审理这个申请。所以申请的时间主要取决于以下三点：
FIRB收到申请费的时间，交钱一定要快，即使我们很早的帮您申请，如果你们一直没有付申请费，FIRB也不会审理这个案子。我们也遇到过因为国际汇款出现问题导致FIRB迟迟没有收到钱，即使我们很早的递交了申请，但是FIRB也不会处理这个案子。
买家之前有没有申请过FIRB，如果申请过并得到过批准，会加快申请时间。
合同里FIRB条约的截至日期（due date）。如果截至日期很长，那么FIRB会觉得这个案子不是那么紧急，从而不会优先处理。
综上所述，想要尽快地拿到FIRB的批准，第一是需要买家积极的配合，比如及时付款和提供材料，第二是签合同的时候FIRB条约的截至时间不能定的太久或太短。太久的话有些卖家确实不能接受还有可能影响申请周期，太短的话一旦买家因为什么原因还没有拿到批准，那我们就得向卖家申请延期，卖家有绝对的权力同意或拒绝延期。如果拒绝延期的话，买家可以终止合同拿回定金，但是已经付的申请费是拿不回来的。
04
其他规定
对于购买不同类型的房产，其中包括：
土地(Vacant Land)
楼花(Off-the-Plan)
新房（New Dwellings）
二手房（Established Dwellings）
FIRB对买家还有一些不同的规定。下面我们为大家来讲解一下这些规定：
针对楼花（Off-the-Plan）和 新房（New Dwellings）
什么是楼花（Off-the-Plan）和 新房（New Dwellings）？
楼花也叫期房，是指开发商还没有开始建的一些楼盘，多出现在联排别墅（Town House）和公寓（appartment）中。新房指的是自从建好后从没有出售或从没有被占用过的房子，所以新房不包括全部翻新过的房子，同时，新房也不包括推倒重建的单个新房。如果该房子在开发商出售前曾经被占用过并用于大型开发项目（超过50个房屋的建立），例如展示房（Display House），则被占用时间不能超过一年。
申请条件和标准
楼花和新房的申请条件对外国人来说是最宽松的，海外人士在澳洲境外即使没有签证也可以申请购买此类房产，用于投资（出租）。同时获得的审批也没有什么限制。
什么情况下会有批准豁免（Exemption to purchase a new (or near-new) dwelling in a development）？
在一些情况下，如果开发商持有FIRB豁免证明（exemption certificate），则海外买家不用去申请FIRB也能购买该类房产。其实就是相当于开放商在开发该项目的时候提前向FIRB申请的一个批准，目的是为了吸引更多海外买家去投资该开发项目。同时有些开发商为了吸引海外买家，会在合同里写明会帮海外买家申请FIRB，或是垫付申请费。
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