一年一个样，2022版悉尼房市，你该如何布局？

现在这段时间的市场可能不是特别的好，所谓的不太好，就是市场坏消息比较多。

那你问你自己一个问题，市场不好对你的生活影响大吗？

我一直觉得，买房子是一件可做可不做的事情。

如果你不买也甭看，该吃肉吃肉，该旅行旅行，该滑雪滑雪，该购物购物，享受生活挺好。但是我不行，因为我是吃这口饭的，我必须得看。但是我看，我又想让自己不闹心，我该怎么办呢？

在今天录这期视频的时候，我就上午在办公室苦思冥想，我想到挺好的一个点，跟大家说一说。 

把买房看作一个package

我把买房的这个事情，看成是一个package。

比如说市场好的时候，高点位的时候，比如说2017年也好或2021年也好，你问身边一圈人，房买没买？买好了，你呢？我马上就落？

市场好消息很多，给你很强的一个信心，你也很有这种冲劲儿去做，那这个就是你的emotionally来讲，你有底，但是房价来讲可能不一定低，这是package A。

反之package B就像市场在一个调整期的时，若你现在问身边的人，你说你买不买，现在能买房子吗？

现在美联储现在还要再升几次息，澳联储下个月大下个月接着调息，再等等看吧；明年的时候，有可能印花税就要取消了，改成那种收land tax了，我觉得再等等看；要么这房子先甭买了，我觉得这个通货膨胀一时半会儿也看不出来；乌克兰跟俄罗斯，也不知道打到什么时候。

总的来说，就是觉得现在有点乱，坏消息比较多，你没有底，但是房价相对来讲会便宜一点，这叫package B。

那换你的话，你会选哪个package呢？就我而言，我就这么对自己说的，我说，涨息好，涨得越多，竞价的人越少，卖家就越慌。

为啥慌？因为利息一涨，还款压力就上来了。你要是真的想好好卖一套房子，你不可能租。

你放一个月，你就要还一个月的贷款。放两个月贷款，卖家越慌，房价就越疲软，买入价钱就越低，我就越开心。

当然这一切都是建立在，你对澳洲房市未来怎么看的基础之上。我个人对澳洲房产的未来很有信心的。

我上期节目也说过，如果我们认为未来房子一定会涨，我说的未来可能是五年到七年甚至更久。

那么其实最后决定的就是，你买入的价钱有多低，你才能把这个空档给拉开。

买房就像潮汐

所以买房子就像大海的潮汐一样，涨潮的时候，大家的房子就像小船一样，不管是300万的还是3000万的都跟着涨，你也看不出来谁跌，都挺好，可能有的更好。

那市场进入调整期的时候，就开始退潮。退潮的时候可能有些船，下面就有礁石，就开始蹦登仓了，房价会跌了。

所以我觉得像涨潮的时候看的是什么呢？看的是房子的溢价。比如说像上东区Vaucluse，一年半前650万，今年1000万卖掉。

那么退潮的时候看的是什么？看的是房子的成色。

不管什么时候都有人入场，尤其是自住买家。

比如说上周末的拍卖，在北偏西Putney的一套房子卖了500多万，那小房子看着真舒服啊，管它带不带景，就是整个的户型设计就很舒服；还有一套是在上北的East Killara，那个也是拍场卖了五百多万，那房子虽然不新，但是户型也很合理，也很舒服。

当然还有一些房子，比如说在犄角旮旯的，中介就说Rog，现在这房子跌的不像样，因为你的房子成色不行。

你跟大势走的房子，在大势不行的时候，你肯定第一个先跌，首当其冲的。

其实我看涨跌这件事情，我尽可能的去冷眼的去看它。就是市场涨也好，跌也好，这是很正常的事情。

没有哪个国家的房子，会一直涨或者一直跌，涨涨停停，调整调整，然后再涨涨，再停停很正常。 

现在的市场适合什么样的买家？

现在这个timing，我觉得可能不适合所有的买家。因为一涨息的话，我相信大家的经济压力是很大的，因为你做事情有个优先。

比如说优先保证吃饱，然后吃好，让身边的人都过得好，然后有闲钱我们再说。

买个投资房，不是说先买投资房，然后我们等着几年之后我会发达，不是这样的。所以我觉得现在的市场很适合什么，就是现金买家入场。

据说现在这个币圈，跌出翔来了，我觉得跟他们相比，可能投资房产是一种更加稳妥的方式。

那就房子的类型来讲，不管这个大势是什么样，你也不管这个利息涨成什么样，我认为有三种房子不被大势所影响。

第一种是大单房，我现在预算五千万澳币以上，我想买个顶级的物业在悉尼，你跟我说能说出几套来？据我所知，就Vaucluse有一套五千万以上的一线码头，但是房子很旧，你花五千万买了，那么旧的房子你也不甘心。

第二种是一线水景房，我想买个一线水景的房子，景观要好房子布局格局要好，你在现在悉尼，再找能找出几套？

第三种大地房。我找一套大地房，三千米以上，比如说上北，你现在能找出几个品相好的大地房？

这种房子的供应，不管什么时候它都比较低，而且卖家的实力都很强。你说现在升息，你能不能便宜点卖？不好意思，我不卖，我不差钱。

所以这种房子，你说跟大势有什么关系？没什么关系。

对于资金的要求高，而资金实力强的买家，并没有你想的那么多，所以我们说现在的是买家市场。买家变少了，现金买家可能就更少了。

低点位市场的优势与劣势

我大上周去东区帮一个客人，去看一个投资房。那个房子我就不说在哪了，其实很稀缺的。

在那个区域很少有那么大的房子，通常来讲，可能一年能出个两三套都不一定。出了一套之后，过了快两周之后，第二套同街就出来了 。

按照行规来讲，大家都是做这个sales agent的，你不能砸我的场子，你等我卖完之后再上市。

我两周就等着接offer的时候，你出来之后不就相当于吸我的流量吗？果不其然地，第二套房子成色更好，卖了750万，那第一套房子买家就吸走了。

其实大家卖房子可能知道，其实一个房子对应的买家就那么多，被吸走了，这第一套房子就不知道要花多久能卖掉了。

如果你的房子还有点问题的话，市场高点位的时候也好，低点位也好，都有它对应的优势和劣势。

那么低点位市场的劣势是什么呢？就是成色好的房子会变少一些，卖家也不傻，但是相对来说好deal就多了。

举个例子，你也知道现在要涨息，现在市场进入调整期，房市的清空率现在是一直保持在60%以下，我现在要找一套600万的房子。我说Nancy，这房子现在两百万，卖给你，买不买？

你不还是买吗，市场不是不好吗？为什么？因为你觉得是个好的deal。当然这是个很夸张的案例了，所以everything is about price。

总结一句就是什么呢？看人家赚钱的时候，你很羡慕的；真正叫你买的时候，你未必敢。是不是这个道理？

可能也有一些朋友是在一个高点位买入房子。这个事情也总会发生，安慰的来说一下，就是说高点位的房子好、房子多，你房子可能买的贵一点，但是在现在市场你不一定能买得到。

你买不到的话，你什么时候买到，一年后买到吗？什么时候住进去呢？所以这种买自住房的事情，不用考虑那么多，早买早住早开心。我总说这句话，投资房我们可以挑着来。 

最后一点to所有人，就像我们2017年的时候，那市场当时也是高点位，号称是过去十年最猛的一年。

那很多人也想过，这17年过了之后，还会再有一个17年吗？2021年更牛逼是吧？33年来最猛的一年。

那17年买的房子的人呢？他肯定也觉得自己在高点位，包括我当时自己在看房的时候，写看看房日记的时候，我也说哎呀这个价钱很高，那后来一看，看自己跟傻子一样，所以这个事情不能回头看。

任何的房子，不管是低价位的、中价位的、高价位的，在你hold过程中，都不能保证这个房子一直是非常稳定的。

不能保证说没有跌幅，一定会有跌幅的，问题是你在跌幅的时候，你能不能hold住。那么你就等待着下一个2021出现就可以了，其实就是这么简单的一个事情。

问题是你对这个事情有没有信心，你有没有这个财力去hold这个房子这么长时间，这是非常重要的。

一个是你的vision，一个是你的财力，如果这两点都搞定的话，make sure the price is right，就可以了。