地产信息 |三大首府城市触底回升 澳洲房市复苏在望？

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三季度悉尼房租创15年来最大跌幅

悉尼的租金创下15年来的年度最大跌幅，原因是市场上房源多，而投资者的疲软情绪。过去一年中，悉尼独立屋租金下跌了4.5％，单元房租金下跌了4.6％。

据Domain最新的租赁市场报告，在三季度中，悉尼的独立屋租金下跌了0.9％，从530澳元跌至525澳元。

Domain研究分析师Eliza Owen表示：“2013年至2018年期间悉尼建了许多用于出租的房子，现在仍有许多投资，但投资活动有所放缓。”

Owen说，在2017年1月至2019年7月之间，新州的投资房贷市场下降了50％。但有迹象表明悉尼的租赁市场将再次开始趋紧，对房东更有利。

但AMP Capital的首席经济学家肖恩·奥利弗（Shane Oliver）表示，尽管三季度悉尼租金0.9％的降幅较低，但他预计悉尼的租金将进一步下降。“问题在于房地产市场仍有大量供应，因此情况仍在恶化，但可能只会以较慢的速度恶化。”

三季度，墨尔本、堪培拉、阿德莱德和霍巴特的独立屋租金保持稳定，而布里斯班的租金上涨了1.3％，达尔文的租金上涨了1％，珀斯的涨幅最大，达到了1.4％。

霍巴特的单元房租金增幅最大，年增幅达12.9％，较二季度增长3.9％。

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三大首府城市触底回升 澳洲房市复苏在望？

根据澳洲最大的房产估价公司Herron Todd White（HTW）分析显示，随着房价上涨和买家信心增强，悉尼、墨尔本和布里斯班的房地产市场出现反弹，并开始走向复苏。

数据显示，继8月份全澳房价上涨1%之后，9月份全澳房价涨幅继续超过1.1%。

至此，全澳房价较6月份的低谷上涨逾2%，但较2017年底的房价峰值仍下跌逾8%。

由于利率下降、拍卖成交率走高和市场情绪改善，全澳三大房地产市场继续受到提振。

其中，墨尔本和悉尼上涨近2%，涨幅最大；布里斯班房价持平。

报告显示，随着房产的空置风险逐步下降，布里斯班的投资市场逐渐得到提振；而得益于较低的空置率和强劲的租赁需求，堪培拉的住房市场也正处于市场高峰期。

同时，霍巴特的房屋和公寓价格都已接近峰值，但包括达尔文和珀斯在内的其他主要内陆城市仍徘徊在周期底部。

珀斯二季度房价比上季度下跌2%。尽管该市的租赁市场收益率有所提高，但其房地产销售继续低迷。

此外，悉尼、墨尔本、布里斯班、爱丽丝泉（Alice Springs）和伊普斯威奇（Ipswich）等15个主要中心城市的公寓市场前景仍然处于周期底部。

HTW分析显示，悉尼房屋租赁收益率已降至10年低点，许多投资者开始寻找新的替代方案，如“祖母房”（Granny Flats）或“双密钥”（Dual Key）公寓，以帮助提高回报率。

在维多利亚州，投资者开始将眼光投向墨尔本东部的高密度郊区，如Box Hill、Ringwood和Hawthorn，这些郊区多靠近大学，公共交通条件便利。

报告显示，除珀斯外，全国所有的首府城市均处于复苏或上升态势。

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澳房价三年来冰火两重天  部分偏远地区表现优异

三年来，澳大利亚房地产市场地区差异巨大，房价涨跌互现。有的地区房价涨幅惊人。同时，有些地区房价跌幅之深令人咋舌。统计表明，部分偏远地区的房价表现优于首府城市。

数据显示，墨尔本西南的吉朗(Geelong)房价中位数三年来上涨29.9%，霍巴特上涨29.2%。投资拜伦湾（Byron Bay）和巴拉瑞特(Ballarat)房产的投资者也获得良好收益，上述两地房价在三年内分别上涨27%和23.8%。

然而，投资黑德兰港(Port Hedland)和杰拉尔顿（Geraldton）的地产投资者则苦不堪言，这两个地方的房价最近三年分别下跌45%和20.3%。在芒特艾萨(Mount Isa)和怀阿拉(Whyalla)置业的投资者也遭受巨大损失，上述两地房价中位数自2016年6月以来分别下跌22%和21%。此外，杰拉尔顿（Geraldton）和格拉德斯通(Gladstone)房价分别下挫20.3%和18.9%。

下图展现了澳洲48个房地产市场三年来房价的涨跌状况：

房地产市场研究公司Propertyology总经理Simon Pressley称，澳大利亚人对澳洲偏远地区房价走势的看法“非常错误”和“令人吃惊”。

Pressley表示，澳大利亚民众普遍认为人口增长是影响房价的决定因素，并认为首府城市的房地产市场表现要优于偏远地区，这是完全错误的。经济状况才是影响房价走势的决定因素。事实上，在过去三年的时间里，部分偏远地区的房价表现优于首府城市，预计未来将继续出现这种局面。

Pressley指出，三年来，伯尼(Burnie)和朗赛斯顿(Launceston)等偏远地区城市的房价表现优于布里斯班、珀斯、阿德莱德、悉尼和达尔文。奥兰治(Orange，20.7%)、格里菲斯(Griffith，21.2%)和巴拉瑞特(Ballarat，23.8%)最近三年的房价表现也非常优异。

当然，并不是所有偏远地区的房价都有较好表现。昆州、西澳、南澳和北领地的经济状况欠佳，导致这些州和领地偏远地区的房价表现不尽人意。

此外，研究表明，由于部分偏远地区城市的经济状况好于许多首府城市，生活条件一流，吸引了原本生活在大城市的居民到偏远地区的城市生活，这将导致这些城市的房价继续上涨。

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住房开工量始现反弹迹象 信贷改善或带来行业回暖 

根据澳大利亚统计局（ABS）周三公布的数据显示，在公寓和联排别墅建设加速发展的推动下，澳大利亚的新住宅开工数量五个季度以来首次出现上升。

数据显示，经季节性调整后，二季度住宅开工率从3月的45796小幅上涨1.1%，至46315，但与2016年一季度高峰时期近62000的总开工量相比，仍下降了25%。

图表来源：ABS

二季度独立住宅开工率下降10.6%，至25715，但据行业调查显示，独立住宅建设的下降速度正在放缓。

联体住宅开工率环比增长21%，但由于此前两个季度住宅开工率分别下跌了20%和19%，这一增幅仅使住宅开工率总增幅回到2018年12月的水平。

在截至6月的12个月中，住房开工总量首次降至20万以下，创下2014年9月以来新低水平。

但数据显示，随着借贷成本降低和银行信贷渠道改善，可能会给经历大幅放缓的住宅建筑行业注入活力。

据房屋建筑商Tamawood本周表示，该公司三季度签署的合同数量比上年同期增长了30%。

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澳三季度房租价格稳定    出现上涨迹象

根据澳大利亚地产网站Domain发布的报告，今年三季度澳大利亚独立房屋和单元房的租金基本稳定，但由于空置率开始下降，预计房租价格将上涨。

报告称，全澳来看，三季度独立房屋周租金中位数为441澳元，上涨0.2%。单元房周租金为453澳元，稍有下跌。报告还表示，三季度房屋空置率有所下降，提示房屋租赁市场趋紧，租金或见底回升。

就悉尼和墨尔本而言，悉尼独立房屋租赁价格为525澳元，同比下降4.5%。单元房租赁价格为520澳元，同比下滑4.6%。在墨尔本，独立房屋租赁价格同比没有变化，单元房租金为420澳元，同比上涨2.4%。