地产信息 |澳房价快速上涨 半年内或收复近两年失地

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阿德莱德最大购物中心折价出售 引发行业下行担忧

Lendlease管理的APPF基金将南澳州阿德莱德最大购物中心Westfield Marion的一半股权以6.7亿澳元的价格出售给新加坡上市基金SPH REIT，成交价比该购物中心去年12月的价格低8％，价格的下跌已在澳洲购物中心行业引发了担忧。

摩根大通（JPMorgan）表示，去年12月Scentre的财报中，这座购物中心的估值比刚完成的交易价格高8％，据成交价推算，该资产的资本化率约为5.5-5.6％。

阿德莱德Westfield Marion是澳大利亚最大的购物中心之一。目前购物中心中的商店经营艰难和消费者支出疲软，电子商务在零售领域的渗透加深，都给购物中心的价值带来明显压力。

但同时也证实，最好的购物中心仍然需要以一定的价格维持需求，甚至可能支持上市的A-REITS的股价，包括Westfield房东Scentre Group和Vicinity Centers的打折交易。

这位分析师称这笔交易是“负面的”，但也指出，Scentre于今年5月以4％的溢价出售悉尼Burwood Westfield一半股份，资本化率为4.8%。

摩根大通表示：“这笔交易符合我们的观点，即2019年边远地区购物中心的资本化率要高约50个基点。”

一些业内人士表示，阿德莱德购物中心不能与悉尼和墨尔本的顶级资产相提并论，因为APPF零售基金承受着出售资产的压力。

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澳房价快速上涨  半年内或收复近两年失地

今年第三季度，澳大利亚房价上涨2.9%。如果这种涨势持续下去，澳洲房地产市场将于明年4月左右把过去两年的失地全部收回。这对房地产投资者是好消息，但首套房置业者将苦不堪言。

房地产数据公司CoreLogic研究部主任Tim Lawless表示，如果三季度的涨势得到延续，澳洲房价将在6个月内创出历史新高。在首府城市中，墨尔本将首先打破房价的最高记录。他透露，墨尔本中心区10月房价仅仅比历史最高价低1.5%，预计今年11月底将创出历史新高。

Lawless认为，布里斯班房价虽然三季度涨幅较小，仅有1.1%，但由于近两年跌幅不大，因此房价将在4个月内收复失地。悉尼房价要恢复到历史最高水平需要更长的时间，原因是悉尼房价跌幅巨大，虽然三季度上升5%，但目前房价仍然低于2017年最高价大约10%。尽管如此，预计悉尼房价将在明年4月完全收复失地。

阿德莱德北部和南部地区房价目前已经创出历史高位，其他地区将缓慢反弹。

霍巴特房价在今年10月已经创出历史新高，原因是霍巴特房价在此轮下跌中的峰谷跌幅只有1.3%。堪培拉的峰谷跌幅只有1.5%，所以房价已经在今年9月创出历史最高记录。

达尔文和珀斯房价走势自2014年以来已经和澳大利亚其他地方失调，因此预计在此轮房价上涨的过程中，不会有这两座城市的身影。

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房产拍卖本周末开启“超期星期六” 购房者须谨防报价风险

从本周末开始并一直持续到圣诞节，澳洲的房产拍卖将进入“超级星期六”模式。

“超级星期六”是指要拍卖的房源数量多于一年中平均数量，在墨尔本和悉尼，周末房产拍卖量通常超过1000。

墨尔本的买方经纪人凯特·巴科斯（Cate Bakos）表示，购房者应该欢迎“超级星期六”，因为将有更多的房源可供选择，而且有更多与卖家进行谈判的机会。

不过，买方经纪人建议，在市场上升时期，购房者需要明智地使用一些技巧来谨防卖方及其代理商的一些“坑”。

房价快速回升意味着传统的评估房产价值的方法，例如，中介提供同一地区三套可比房地产的价格，可能是不切实际的低价。中介还可以选择用哪些房产与拍卖房产进行比较，在某些情况下，两者的估值相距甚远。

另外，难以追查且很少受到起诉的虚假报价可能导致要价上升，这也可能会误导买家。

每个州有不同的政策防止上述情况发生。在维州，中介必须提供一个要价，如果可能的话还要提供最近出售的可比较房产的价格。但当市场从近期低点上升时，或者房产之间无法比较时，就会出现问题。

昆州中介不必提供要价，而悉尼中介可以选择要么提供要价，要么提供可比较房产价格。

买方中介提示，买主应该先看房产的广告价格，然后看实际交易的价格，以了解该地区房价增长的情况。有些卖方中介会将拍卖房产要价低报15％到20％。