澳州房地产泡沫尚未破裂，但房价会在疫情中持续上涨吗?

多年来，人们一直猜测澳大利亚的房地产泡沫可能会破裂，然而全澳房价承受住了冠状病毒大流行带来的破坏性影响。事实再次证明，那些悲观预言者是错的。

CoreLogic本月发布的数据显示，10月份全国平均房价上升0.4%，而在此前COVID-19疫情流行期间，全国房产价格连续5个月下降。

除了墨尔本遭受了第二次新冠疫情封锁的影响之外，澳大利亚每个州的房价都有所增长。

但这种良好势头能持续多久呢？

这是ABC记者向AMP Capital首席经济学家Shane Oliver提出的问题。3月底，在澳大利亚爆发疫情之际，Oliver曾警告称，在最坏的情况下，房价可能暴跌20%。

在回答这个问题时，Oliver开玩笑称，当人们获得澳大利亚公民身份时，应该附上一份书面保证，上面写着:“恭喜你，你现在可以在一个房价将持续上涨的国家生活。”

他表示，多年来，监管机构和政府一直在介入，并采取措施阻止房地产泡沫破裂。

这些措施包括降息、对房地产投资者的税收优惠，以及其他旨在支撑建筑业的措施。

“这创造了一个超级债务周期。”Oliver指出。

他表示，在上世纪90年代初的经济衰退期间，澳大利亚的家庭债务水平约为收入的40%，而如今已接近200%——为全球最高水平之一。

“每次经济衰退的时候，人们就会担心自己的债务，并想偿还一部分。但在事态进一步发展之前，央行降息，人们又重新开始借款——我们又达到了新的债务水平，然后它又开始循环。”

那么，Oliver还认为今年房价会暴跌20%吗？

“不，我不得不接受现实——就目前而言，我们不会看到价格大幅下跌，如果说有什么改变的话，它们可能会小幅上涨，”他表示。

但Oliver和其他经济学家也警告称，在当前环境下，监管机构和政府推动房价上涨的力度有限。

利率接近于零，针对住房的税收优惠政策已经十分慷慨。

政府还必须考虑继续在建筑业而不是其它陷入困境的行业实施刺激的政治后果。

简而言之，疫情的流行创造了一些让人们对房价的未来保持一定悲观态度的理由。

首先，经济学家警告称，贷款利率处于创纪录低位，再加上放贷标准的放松——包括取消负责任贷款义务——将推动家庭债务水平进一步上升。

其次，随着贷款还款假期即将结束，各大银行拨备了准备金，以应对预期中的抵押贷款违约上升，使其利润大幅下降。

APRA有关各大银行住房贷款延期还款计划的数据显示，在5月份的高峰期，有11%的住房贷款还款被延期。

到9月底，这一比例回落至9%左右，一些客户重新开始还款，但其他客户(主要是投资者)考虑将房产出售，以避免今后遇到麻烦。

最后，或许也是最重要的一点是，面对移民大幅减少和失业率上升，房价(尤其是已经在下降的公寓价格)明年可能将会下跌。

澳大利亚储备银行警告称，这增加了金融不稳定的风险。

央行一直在对房价下跌40%的最坏情况下会发生什么进行建模——澳联储表示，这是一种“极端但合理”的情况。

监管机构和政府还担心人口在预测中的下降，以及这将对住房需求带来的影响。

在联邦预算公布后，澳大利亚政府人口中心发布了一份报告，指出新冠疫情的影响将导致澳大利亚的人口增长速度降至一个多世纪以来的最低水平。

预计2020-21年人口增长率将降至0.2%，到2021-22年将为0.4%。

妇女生育孩子的平均年龄一直在增长，而每个家庭的孩子总数一直在下降。

这使得总生育率预计将从2019-20年的每个妇女平均生育1.69个孩子，下降到2020-21年的1.61个，2021-22年的1.58个。

人口增长率下降的另一个原因是海外净移民的急剧减少，预计这将是75年来首次出现负增长。

这是因为入境人数更少，而国际边界仍然关闭，同时临时居民和少数澳大利亚公民选择离开。

衡量澳大利亚移民的最重要指标是净海外移民，即到达澳大利亚的人数减去离开澳大利亚的人数。

报告称，预计未来两年海外净移民趋势将是向境外流出，2020-21年净人口增长为- 7.2万人，2021-22年为- 2.2万人，低于2019-20年的15.4万人。

移民的形式也将发生变化。

在以往，移民通常定居在悉尼和墨尔本的中心地区。

有证据表明，疫情正导致人们向远郊和偏远地区转移。

DFA的负责人Martin North表示，由于包括许多本地和海外投资者在内的业主决定出售，目前单元房供应严重过剩，数量超过67万套。

与此同时，他认为，独立屋的净供应不足，缺口约有86,000套，而靠近CBD地区的大型地块需求旺盛。他说，这部分解释了最近房价上涨的原因。

North还补充称，来自新南威尔士州和维多利亚州的州际搬迁表明，规模较小的州的房价上涨得到了更多支持。

但North警告称，人口增长放缓确实会在未来几年对房价构成威胁。

他表示，抛售压力将来自承受贷款压力和寻求退出市场的投资者。

DFA基于家庭调查的最新数据显示，截至10月底，面临贷款压力的家庭比例达到40.6%的新纪录，相当于157万户家庭正为贷款而烦恼。

North表示:“明年银行的压力将会加大。”

“违约率正在上升，并将进一步增长，房地产投资面临的风险最为严重。”

尽管贷款还款延期可能避免了部分投资者的亏本销售，但投资者仍被鼓励在明年3月贷款还款假期结束前出售房产。

CoreLogic在其10月份的房价报告中指出，自6月份以来，就有贷款机构发出信号，表示陷入困境的借款人，尤其是投资者，应该在还款延期结束前出售房产。

CoreLogic的报告称:“接下来两个季度亏损销售可能会增加，尤其是在高风险、投资者集中的市场。”

CoreLogic的数据还显示，自2019年12月以来，首府城市的房屋亏本转售的发生率高于偏远地区市场，且差距在今年第二季度有所扩大。

第二季度，澳大利亚首府城市市场总值下降了1.1%，而澳大利亚偏远地区住宅价值上升了0.3%

在第二季度，独立屋利润中值为229,873澳元，单元房收益为14.2万澳元。在无盈利的转售交易中，房屋的损失中值为- 50,000澳元，单元房的损失中值为- 46,000澳元。

报告称:“在那些海外移民比例处于历史高位的市场，(售房)盈利能力可能会大幅下降。”

Oliver当然不是唯一一个曾错误预测房价将跳水的经济学家。

澳大利亚经济学家Steve Keen被认为是房地产市场的末日预言家。自21世纪初以来，他一直预测即将到来的房价大幅下跌。

2010年，在多年描绘的房产市场的黯淡画面没有成为现实之后，当时担任西悉尼大学副教授的Keen不得不收回这一说法。

他向当时的Macquarie Group利率策略师Rory Robertson押注，认为房价将下跌40%，结果他输了。

尽管如此，Keen仍然相信他的预测将在2025年实现，并且他如今认为房地产泡沫破裂的可能性更大。

Keen表示，澳大利亚政府将房地产价格水平置于一切之上，而这一直在助长泡沫。

Oliver表示，随着我们进入新的一年，最大的风险是移民对住房供需的影响。

他说，在过去几年里，有大约18万到20万套新住房注入住房供应，现在这一数字已经下降到每年大约15万套。

与此同时，由于移民减少，住房需求已经暴跌至约8万套。

Oliver表示:“因此存在潜在的供应过剩，这最终可能导致房地产市场出现逆转。”

实时资料来自ABC

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