专栏年度总结——在这过山车般的2020里，澳洲房市都经历了些什么？丨财神

本文是财神专栏本年度最后一篇文章，所以我将采用以“文”解“事”的形式，按时间发展的顺序，对本年度房产市场的变化进行一次年底总结。

2020疫情前时期

在19年底《2020，你准备好了吗？》这篇文章中，笔者展望了一下2020可能会发生什么？

1. 降息

2. 政府的量化宽松政策

 3. 投资人的个人财富在这一年将充满变化。

从发生的事实来看，有些变化比预想中要快的多。

目前央行的基本利率降到0.1%，由于疫情的影响政府QE的力度更大，房屋价值的变化也在2020年坐了一次过山车。

从年底回顾来看，在疫情期间入市的投资者也许是这轮周期变化的赢家。

《假如新一轮房产周期即将开始，现在该如何准备才能抓住机会？》也是去年底的一篇展望文章，主要和投资者分享2个房产投资理念：

1 掌握房产周期，

2 做好长期持有准备。

并在文章中提到当存款利率不足1%时，热钱将向资本市场与房产市场涌入，随着清空率节节攀升，新一轮地产周期又将开始。

并给出如何抓住周期机会的具体实战方法：

1. 优化自身的财务状态，做好投资准备。

2. 研究银行政策，做好融资准备。

3. 处理不良资产，做到轻装上阵。

4. 跟踪区域房源，做到知己知彼。

在2020年初《银行降息，悉尼的哪些区会乘风大涨？》一文中，笔者指出通过银行降低自住房利率，基本看出未来的5年澳洲进入低息时代。

笔者认为，利率的变化是表面现象，更深层次的影响是由于利率的变化打破一些区域的供需平衡从而导致区域房价的变化。

每个区域都有各自的准入门槛，降息会导致准入门槛在短期内下降，然后再进行回调。

2020是首次置业和升级换房购房者的天下，适合自住，周边教育资源丰富，密度较低的自住区域将会迎来大幅的价格上涨。

2020疫情中时期

当很多置业者在踌躇满志的计划2020年的置业计划时，疫情开始在澳洲爆发了，所有的计划与愿景都变成了如何活下去。

《疫情当前，如何让资产在乱局中独善其身？》 在这篇文章中，我给到置业者四点建议

1●坚持到底，绝不投降。

如果不到万不得已的时候，不要轻易去申请银行的延期还款计划，因为这样会导致未来融资时的困难。

实际证明也确实如此，很多人明明不需要延期还款延期申请这种服务，在年底购房的时候为自己的贷款设置了很多不应该有的障碍。

2● 以退为进，套现增贷。

很多生意人都是由于现金流问题而倒下，利用2字头的利息时代，根据自己的情况做些增贷，疫情期间做到有备无患。

3●点点滴滴，能省则省。

低息时代，拿起电话给银行客服讨论降息的可能性，同时也查看其它银行的利率水平做好转贷准备。

尤其是贷款额度较高的置业者，利率的变化每年节省的支出就成千上万。

4●不求速战，步步为营

房产投资是一种长期投资，也是一种对未来的存款，所以投资者需要有足够的储蓄去供养房产的各项开销，而非短期炒作的工具。

《一场危机告诉你，什么影响华人家庭资产的“免疫力”》是一篇反思文章，通过疫情的考验发现华人社区很多投资者都处于资产“亚健康”状态，甚至很多人的投资组合简直不堪一击。

主要问题出在资产负债率、财务负担率、家庭储蓄率这三个率过高的原因。

在文章中我同样给出了解决方案：

房子一定要买的“精”比买的“多”要好。

有效的控制好贷款的支出成本，控制家庭的额外花销，以及注意主动收入的部分。

在疫情期间，房产市场同样会有很多机遇出现，《且贷且珍惜，疫情期间银行究竟如何看待新的贷款申请》，这边文章主要的就是讨论疫情期间如何规划自己的贷款申请，从而在动荡的时期抓住机会。

时间来到今年的7月份，这个期间是市场上最暗淡的时刻，也是市场上负面消息最多时期，例如：低迷的经济环境，较高的事业率，房主的可负担能力等。

虽然所有的信息都在指向澳洲房产将会“暴跌”，但我用了一篇《崩盘？暴跌？放心，有这三个因素力挺，房产垮不掉》来鼓励读者朋友如果遇到心仪，价格合理的房产应该果断出手。

文中提到的这三个因素，就是借款人的抗压能力强于市场想象、银行的缓冲政策，以及政府的各种补助政策。

对于一些有条件的买家，如果克服一些心理上的障碍，也许会在市场上找到机会。

在这个期间，我也给出了一些微观的操作方法如《面对银行眼花缭乱的促销，现在“转贷”到底合不合适？》《为什么银行流水单可以判定你的贷款能不能批？》 改建加建类访谈《这套物业9月个月价值变化了200万，凭什么？》等文章。

2020疫情后时期

到了今年9月份，当清空率来到了70%，悉尼的周总交易额达到3.38亿澳币，贷款申请量迅速上升。

从业内人士角度来，看市场真的回来了。

悉尼的很多地区的物业基本都是上市两个星期左右就被卖掉，买家出价时稍不留神就被其它竞争者买走，悉尼的东区，内西区，以及上北下北溢价情况非常严重。

对于这一情况，我在《澳洲房市真的涨了吗？——其实这轮增长只配叫做“前奏”》的文章里有详细的描述。

在这里我衷心感谢澳国立大学Yixiao Zhou博士提供的宏观经济观点以及数据内容，我只做了一些内容整合，让更多的读者朋友了解Zhou博士的研究与观点。

本年度市场最火热的时期，10月份11月份这两个月，我在《市场留给买家的机会已经不多，如何才能抓住这宝贵的时机？》劝说已经Ready的买家应该尽早入市，不要一次次浪费这么珍贵的资源与机会。

年底的时候，央行如预期那样再次降息《降息之后，房市的新格局也将慢慢形成》讲述了什么样类型的买家将会持续入市，同时也对未来给出了个人观点的预期。

以上内容就是财神专栏2020年的精髓总结，还有有些微观操作的文章我没有在这里一一罗列，有兴趣的朋友可以到我的专栏里浏览。

感谢读者朋友在这一年里的批评与鼓励，财神专栏明年将会更贴近实战案例为读者朋友分享观点与经验。

祝大家圣诞快乐 新年快乐！