是什么推动了悉尼清空率创下24年来的新高？

上周末，悉尼的拍卖清空率创下24年来的新高，初步清空率达到了惊人的88.7%。

自1997年6月14日最终清空率达到89%以来，拍卖市场还从未出现过如此令人瞩目的结果。

根据Domain数据显示，当时悉尼的房产中位价相对较低，为261,064澳元，而官方利率为6.5%。过去的拍卖水平也与今日大不相同。在1997年的那天，悉尼仅举行了226场拍卖，而在上周共有408场。

但AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，1997年和2021年的房地产市场有很多的共同点。不仅仅是拍卖清空率极高，在这两个创纪录的拍卖结果期间，利率也创下了历史新低。

Oliver指出：“我们回顾过去，上世纪80年代末的利率曾达到17%。”“上世纪90年代经历过一次经济衰退，贷款水平和利率均大幅下降。”

当时间来到1997年，利率已经被降至6.5%，使得市场开始火热起来。Oliver补充称，悉尼的房价开始了不可思议且几乎是必然的攀升，以至其明显成为世界上房产价格最昂贵，且最负担不起的城市之一。

Domain的数据显示，仅在1997年，房价就飙升了14%。

“1997年引领了一段很长的强势时期，尽管后来房价有一些回退，”Oliver表示。“到2000年代中期，随着矿业繁荣，移民数量激增，同时住房需求也出现了增长。”

“悉尼的房价从在全球中相对低廉，转成了相对昂贵。”

他说，虽然市场曾出现周期性的放缓，但悉尼的房价也从多次挫折中反弹。Oliver指出，21世纪头10年的“科技灾难”是该市场受到的的重大打击之一，互联网股票下跌，科技公司倒闭，包括美国在内的国家均陷入经济衰退。

同样，2008年全球金融危机放缓了悉尼的房地产市场；贷款标准收紧也从2017年年中开始影响房市。

由于人们发现更难获得住房贷款，2018年和2019年间，悉尼的房价下跌了15%。但到2019年底，房价开始反弹。

2020年3月，当新冠疫情袭击悉尼时，悉尼的房价正处于上升阶段。

在2020年经历小幅下跌后，悉尼房价再次上涨，到今年年底，悉尼房价中值达到1,211,488澳元的新高，全年上涨4.8%。

这比1997年的房产中位价高出近100万澳元。

房产经纪人表示，虽然悉尼市场受到了COVID-19疫情，及相关失业的影响，但低利率带来了巨大的改变——被压抑的需求也起到了作用。

Cobden & Hayson的主管Danny Cobden表示，市场的最大推动力之一是待售房屋的缺乏。

Cobden表示:“在当前情况下，缺乏挂牌房产的库存是推动因素。”

“周末我们举行了一场拍卖，有30组注册竞标购房者参加。”

廉价融资再次发挥了作用。2021年，在房价快速上涨的背景下，悉尼的房产经纪人被买家们的购买意向淹没。

据报道，在待售房屋开放参观时，人们排起了长队，数十人在拍卖前出价，狂热的竞价将一些房屋的价格推高至超过卖家预期数十万澳元。

上周末，成交价最高的待拍卖房产之一是Gordon的18 Lennox Street。这是一套六室住宅，以317万澳元的价格成交，比保留价高出67万澳元。

The Agency首席执行官Matt Lahood指出，尽管买家涌入市场，但与1997年相比，他们参加拍卖的可能性比以往任何时候都大。

他表示，近年来，由于需求大于供应，在Wollongong和Bowral等更偏远的地区，拍卖的人气也有所上升。

“它们一直都是供大于求，但现在情况发生了变化，推动了那里的拍卖进程。”

Oliver表示，尽管创纪录的低利率促使更多买家进入悉尼和偏远地区的市场，但政府的激励措施和贷款还款假期(旨在让人们在疫情最严重时期维持生活)也起到了帮助作用。

“与1997年相比，激励措施发挥了更大的作用，被压抑的需求是其中一个因素。问题是，这种热闹的情况会持续多久？”

他说，在经历了24年的价格上涨之后，房地产市场正在走向一个时代的终结。

“我想当时(1997年)，我们正处于某些事情的开端，而现在我们已经走到了尽头。利率真的不能再低了，我们不得不质疑移民是否能继续提振市场。”