为使房价降温，RBA预计将采取手段限制贷款

澳联储直至2024年前都将利率控制在0.1%的承诺，不仅推动了创纪录的清空率和房价增长，也使得RBA面临着越来越大的压力，要求它为由自住房业主推动的白热化的房地产市场降温。

RBC Capital Markets首席经济学家Su-Lin Ong表示，2月份全澳房价年化涨幅超过了20%，而央行行长Philip Lowe已经在为新的宏观审慎政策打下基础，以遏制失控的房价。

根据Domain的数据显示，上周末，悉尼的清空率达到91%，阿德莱德为89%，堪培拉为88%，布里斯班为81%，墨尔本为80%。一些分析师预计，全国房产价格将在疫情前水平上攀升20%至30%。

RBC表示，央行正在讨论的政策手段包括限制高LVR贷款的比例，规定低LVR贷款的总量，提高借款人的利息缓冲空间要求，以及加强对借款人收入和支出的审查。

“即使假设央行在第四季度采取了一些宏观审慎措施，同时由于JobKeeper留职津贴和Homebuilder计划的结束，房价在第二季度房价增长有所放缓，但全国房产价格在今明两年的大部分时间里很可能还是将继续走高，”Ong女士表示。

APRA上次对银行实施宏观审慎贷款限制是在2014-15年和2016-17年，其目标是应对主要由“买房出租”的投资者推动的房价快速上涨。

RBC表示，当下这一周期与以往不同，因为随着需求下降，租赁市场趋软，这一周期在很大程度上是由自住房业主主导的。

2020年3月，央行暗示，为应对新冠肺炎疫情，它将放宽对商业银行的信贷额度，并在2020年11月进一步下调三年期融资工具利率，目前允许银行以每年0.1%的利率最多借款1800亿澳元。

2019年5月，银行业监管机构APRA取消了贷款机构使用最低7%的利率来评估借款人偿还能力的要求。其原因是在当时的环境中，这一要求不再被认为是可行的。

尽管有可能在今年第四季度前重新实施贷款限制，但RBC预计，2021年全国房价将上涨12%左右，并在2022年进一步上涨8%。

“持续的低利率、稳固的劳动力市场以及净移民的逐渐回归（尽管速度缓慢，而且最初集中在工人和学生身上）将为房价提供根本支持，”Ong女士表示。

由于房地产价格走强以及投资者预期收益率曲线上升，美国10年期基准无风险国债收益率从0.92%飙升至1.68%，主要住房贷款机构在2021年实现了强劲复苏。

今年以来，联邦银行上涨了3.7%，澳大利亚国民银行上涨15.7%，澳新银行上涨25%，西太平洋银行上涨27.1%。