澳洲专家：如果没有中国资金，澳洲大部分大城市将不复存在（组图）

澳洲新闻集团1月30日报道，澳洲主要城市的许多地区，如果不是过去几十年大量外资涌入房地产市场，尤其是资金充裕的中国投资者，可能根本就无法形成。

这是顶尖专家的观点，他们警告称，将国家经济挑战归咎于移民的政治竞选策略，可能会适得其反。

（图片来源：澳洲新闻集团）

本周公布的最新民调显示，绝大多数选民支持Peter Dutton提出的计划，即如果联盟党赢得选举，将限制外国人在房地产领域的投资。《悉尼晨锋报》的这项调查发现，高达69%的受访者支持Dutton提出的对外国买家实施两年禁令的计划，禁止他们购买现房，仅有9%的人反对，22%的人表示不确定。支持者来自各个政治派别，60%的工党选民也支持这一计划。

然而，这项改革的后果可能会对澳洲经济造成沉重打击，而对缓解国家住房危机的影响却微乎其微。

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外国投资者的贡献

Ray White集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，如果没有外国投资者，尤其是“过去十年来自中国投资者的投资浪潮”，墨尔本、悉尼和布里斯班的许多地区可能不会存在。

她说：“目前外国对澳洲的投资已经非常低，而且仅限于新房，因此这些投资能够为新房供应做出贡献。”如果Dutton成为下一任总理，情况仍将如此，因为联盟党的两年禁令将不包括全新房产，但Conisbee表示，投资活动仍可能受到影响。

“无论如何，外国投资者目前并不活跃——税收太高，而且他们可以选择其他投资目的地，”她说，“如果情况变得更加严格，那确实会让他们望而却步。”如果真是这样，房地产的可负担性可能会受到打击，而不会有所改善。

Conisbee指出：“澳洲有许多可负担的公寓是因为有外国的投资。”

“新楼盘需要一定数量的预售才能启动。澳洲人不像外国投资者那样习惯于购买期房，因此我们依赖外国人来启动项目。如果没有中国投资者的投资，墨尔本CBD的大部分地区都不会得到开发。许多项目根本无法启动。”

公寓也是联邦政府雄心勃勃住房目标的重要组成部分，该目标是在2029年中期之前建造120万套新房，以大幅增加供应并缓解住房可负担性压力。

Conisbee表示：“我们从未建造过这么多住房，我们唯一接近这一数字的时候是在上世纪末，而外国投资推动了这一增长，必须有来自某个地方的资金支持。”

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禁令的微小影响

潜在的外国买家仍然可以购买全新房产，例如“地块和房屋”套餐、期房或刚完工的公寓。Albanese政府批评了Dutton的计划，称其对外国投资活动影响甚微。

例如，外国投资审查委员会报告称，2022-23财年，外国人购买了5360套住宅房地产，交易总额为49亿澳元。深入分析数据，66%的购买是新房或空地，这些不会受到Dutton提案的影响。因此，根据这些数据，联盟党的两年禁令将导致外国投资者减少购买3644套房产。

“这不会解决住房危机，”悉尼科技大学公共政策与治理研究所的Alan Morris教授表示，“我们面临的是一场非常非常严重的危机。需要的是重大变革。我们需要建造更多的社会住房。我们需要审视围绕房地产投资的整个税收制度。我们需要将整个房地产市场重新定位为提供住所，而不是财富来源。必须在这个层面上做出改变。这项提议的政策只是边缘上的小修小补，不会有多大作用。”

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“方便的甩锅游戏”

在去年5月的预算答复中，Dutton誓言实施一系列措施来解决与移民相关的问题。除了削减永居移民率和限制留学生数量外，这位反对党领袖还承诺对外国房地产投资者实施新的限制。

Dutton告诉议会，联盟党将“实施为期两年的禁令，禁止外国投资者和临时居民在澳洲购买现房”。

智库The Grattan Institute经济繁荣与民主项目副主任Trent Wiltshire将这一政策描述为“试图将危机归咎于移民，而危机并非移民造成的”。

经济学家和研究人员发现，2022年以来的租金价格上涨与移民关系不大——尤其是在国际边境仍然关闭的第一年。

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Wiltshire表示：“过去几年住房危机的最主要原因，尤其是在租赁市场，实际上是澳洲人想要更多空间。”

“在疫情期间，人们争相寻找更大的房子、更多的卧室、在家工作或搬到不同地区。这是住房需求增长的真正驱动力。这种高需求加上住房建设率下降，导致了租金上涨。”

CoreLogic数据显示，租金价格持续大幅上涨，2022-23年全国住宅租金上涨8.8%，2023-24年上涨7.8%。

“这并不是说移民的增加没有影响，”Wiltshire说。在边境重新开放后的两年内，大约80万移民涌入了澳洲，其中大多数是临时移民。但通常情况下，每年大概只有25万外国人会来到澳洲，其中约10万人是临时居留。

考虑到这30万的差异，并采用每10万移民导致房价上涨1%的公认模型，这可能相当于额外3%的价格上涨。相比之下，全国租金价格总共上涨了16.6%，首府城市上涨了18.6%，偏远地区上涨了11.4%。

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现行政策运作良好

Wiltshire表示，澳洲对外国房地产投资的限制相对有效，确保来自海外的资金帮助增加住房供应。在极少数情况下，海外买家被批准购买现房，他们只能为了重新开发土地而购买。在极少数情况下，某人可能被批准购买现房自住，但他们离开澳洲时必须出售。

Wiltshire说：“总的来说，我认为我们处理外国房地产投资的方式相当不错。”

Conisbee则补充称，围绕外国投资的严格规则很重要，但让这些资金“为我们所用”同样重要。

“这带来了新项目的启动，并带来了大量新的租赁供应。让外国人随意购买任何东西是糟糕的。这就是为什么伦敦会有很多空置房屋。但我们不允许这样做。”

（Alan）